賃貸に住み続けるか、それともマイホームを購入するか…。多くの方が一度は悩むのではないでしょうか。ライフスタイルの変化に対応しやすい賃貸ですが、家賃を払い続けることをもったいないと感じる方も多いでしょう。一方、持ち家は自分の資産になる魅力がありますが、住宅ローンの返済が長期にわたる高額な買い物です。
本記事では、賃貸と持ち家それぞれのメリット・デメリットや、10年間の住居費の違いをシミュレーションしながら解説します。住まい選びで迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
・持ち家と賃貸はどっちがおトク？10年間のシミュレーションで比較
賃貸は、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる一方、長期的なコストや老後の住まいに注意が必要です。賃貸に住み続ける場合のメリットとデメリットを確認しましょう。
賃貸の魅力は、住まいに関するリスクや負担を抑えながら、柔軟な暮らし方ができる点にあります。主なメリットは以下の3つです。
●気軽に引っ越しできる賃貸の大きなメリットは、ライフステージに応じて住み替えしやすいことです。家族構成や収入の変化に合わせて物件を見直せるほか、急な転勤になった際も身軽に対応できます。
●初期費用を抑えられる持ち家を購入する際は、頭金や諸費用が必要ですが、賃貸は敷金・礼金・仲介手数料などで済みます。初期費用を抑えられることも賃貸のメリットです。
●維持費や税金の負担がない持ち家でかかる固定資産税や都市計画税の負担がなく、設備の故障や老朽化による修繕費用も原則として貸主の負担です。突発的な出費が発生しにくい点も安心材料です。
賃貸には、借り続けることによるデメリットもあります。特に長期的には、次のような点に注意が必要です。
●家賃の支払いが続く賃貸住宅に住み続ける限り、家賃の支払いは続きます。地域や物件によっては更新料もかかります。
●資産にはならない家賃をいくら支払っても、自分の資産になることはありません。将来マイホームを購入する場合、早期に購入した場合と比べて住居費の総額が大きくなる可能性があります。
●老後の契約リスク高齢になると、身元保証人の確保や審査のハードルが上がり、更新や新規契約が難しくなることがあります。老後の住まいが不安定になるリスクがあります。
持ち家は住宅ローンを組んで購入するケースが一般的で、完済後は住居費の負担を大きく抑えられます。一方、購入時にまとまった費用がかかるほか、所有し続ける限り維持費や税金の負担が伴う点には注意が必要です。持ち家のメリットとデメリットを確認していきましょう。
持ち家は住まいが資産となり、長期的な安心感につながります。主なメリットとして、以下の4つが挙げられます。
●資産になる家を購入すると自分自身の資産になります。立地や条件が良く、資産価値が下がりにくい物件であれば、転勤や住み替えなどで売却する場合でも、大きく損をせずに売れる可能性があります。
●老後の住居費を抑えられる住宅ローンを完済すれば、住居費の負担は固定資産税や修繕費などに限定されます。賃貸のように家賃の支払いが続くことがないため、老後の支出を抑えられます。
●住宅の質が高い賃貸と比べると、設備や仕様のグレードが高いことも持ち家の魅力です。リフォームなども自由に行えます。
●万が一の備えになる（団体信用生命保険）住宅ローンには、「団体信用生命保険（団信）」が付帯するのが一般的です。契約者に万が一のことがあった場合、ローン残債が免除され、家族に住まいを残せます。
持ち家には、所有することによる制約やコストもあります。購入前に以下のデメリットをしっかり把握しておきましょう。
●簡単に引っ越しできない持ち家は売却や賃貸に出す手間がかかるため、気軽に住み替えできません。転勤になった場合は、単身赴任を選ぶケースもあります。
●維持費や税金が継続的にかかる固定資産税や都市計画税が継続的に発生します。さらに、外壁塗装や屋根のメンテナンス、給湯器など設備の交換費用、庭がある場合は植木の剪定費用なども自己負担です。
このような維持費は数年単位でまとまった金額になることもあるため、計画的な備えが必要です。
●金利上昇や資産価値の下落リスク変動金利の場合、金利上昇により返済額が増える可能性があります。また、築年数の経過や立地条件によっては、資産価値が想定より下がるリスクもあります。
持ち家と賃貸は、結局どちらがおトクなのでしょうか。長期的には持ち家が有利とされるケースが多いものの、10年間ではどの程度の差が出るのか試算します。
＜前提条件＞
・家族構成：夫35歳（会社員）、妻34歳（パート勤務）、長男4歳
・世帯年収：550万円
・間取り：3LDK
＜購入条件＞
・物件価格：3,500万円
・延べ床面積：75m²
・構造：木造2階建、長期優良住宅（住宅ローン控除適用）
頭金の相場は一般的に物件価格の1～2割とされているため、今回は1割強の400万円、借入3,100万円（変動金利1.3％・返済期間35年・元利均等方式）とします。
| 項 目 | 内 容 | 10年間の合計額 |
|---|---|---|
| 初期費用 | 頭金400万円＋諸費用140万円 | 540万円 |
| 住宅ローン返済額 | 約9.2万円/月×120ヵ月 | 1,103万円 |
| 住宅ローン控除額 | 10年間の還付額概算 | △約180万円 |
| 税金・保険料・維持費など | 固定資産税、火災保険、修繕費など | 約210万円 |
| 10年間の総支出額 | 約1,673万円 |
本シミュレーションでは便宜上、現在の金利水準（変動金利1.3％）が10年間継続したものとして試算していますが、実際には金利上昇により、将来的に返済負担が増加する可能性があります。諸費用は、売主から直接購入する想定とし、仲介手数料なしの140万円で算出しました。
住宅ローン控除は、年末残高に0.7％をかけて毎年計算するため、本試算では10年間合計で約180万円としています。年収550万円の場合、控除を使いきれないケースもあります。税金・維持費・保険料などは、10年間の固定資産税・都市計画税、火災保険料、および小規模な設備修繕費用を合算した金額です。
＜賃貸条件＞
・家賃：13万円/月
・床面積：70m²
・間取り：3LDK
| 項 目 | 内 容 | 10年間の合計額 |
|---|---|---|
| 家賃 | 13万円／月 | 1,560万円 |
| 更新料 | 2年ごと4回 | 52万円 |
| 火災保険料 | 1万円／年 | 10万円 |
| 合計 | 約1,671万円 |
※敷金・礼金・前家賃は各1ヵ月分、仲介手数料は1ヵ月分＋消費税で算出しています。更新料は2年ごとに家賃1ヵ月分で計算しています。
| 項 目 | 持ち家 | 賃貸 |
|---|---|---|
| 初期費用 | 540万円 | 49万円 |
| ローン返済額（控除後）／家賃・更新料 | 923万円 | 1,612万円 |
| 税金・保険・修繕費 | 210万円 | 10万円 |
| 合計 | 約1,673万円 | 約1,671万円 |
10年間の支出額で比較すると、賃貸のほうが約2万円安いだけで、結果はほとんど変わりませんでした。一般的に、持ち家は購入時に数百万円単位の初期費用がかかるため、短期間の比較では賃貸が有利になりやすい傾向があります。
しかし今回のシミュレーションでは、持ち家の頭金として400万円を支払ったにもかかわらず、10年間のトータル支出は賃貸とほぼ同額でした。毎月の負担額が同等であれば、最終的に「資産」が手元に残る持ち家のほうが、トータルでのメリットは大きいと言えるでしょう。
10年間の総支出額はほぼ同等ですが、持ち家はローンを返済していくことによって「資産」が残る点が大きな違いです。10年後のローン残高は、約2,353万円まで減少しています。建物は築年数の経過とともに価値が下がりますが、土地は比較的価値が下がりにくいのが特徴です。
そのため、立地や市況によっては売却価格がローン残高と諸費用を上回るケースもあり、その場合は差額が手元に残ります。もちろん、売却価格が常に残高を上回るわけではなく、売却損が出るリスクにも注意が必要です。
しかし、1円も戻らない賃貸に対し、持ち家は支払ったお金の一部が資産として積み上がっていきます。万人にとっての正解はありませんが、将来的な手残り額を重視するなら、総合的には持ち家がおトクといえるでしょう。
10年間のシミュレーションでは、賃貸も持ち家もほとんど変わらない結果となりました。短期間で転居の可能性がある場合は、賃貸のほうが柔軟に対応できます。一方、「長く住みたい」「老後の住居費を抑えたい」といった目的がある場合、持ち家のほうが有利です。
賃貸は、家賃をどれだけ払っても自分の資産になりませんが、持ち家のローン返済は資産づくりになります。定住の意思があるのなら、早めにマイホームを購入してローン残高を減らしていくことが、将来的に家計のゆとりを生み出すでしょう。
住まい探しの情報収集や知識を身に付けたら、
まずは、ご希望条件に合ったモデルハウス探しや、お近くの展示場を探してみましょう。
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